Bisher zahlen Mieter die CO2-Abgabe für das Heizen mit Erdgas und Öl allein. Ab Januar 2023 müssen sich Vermieter beteiligen. Ein Stufenmodell regelt die Kostenaufteilung neu – Maßstab: die energetische Qualität eines Gebäudes. Das entsprechende Gesetz hat den Bundesrat passiert. Wer mit Öl oder Gas heizt, muss seit 2021 eine zusätzliche Abgabe zahlen, die helfen soll, den CO2-Ausstoß in Gebäuden zu senken. Bislang geht das allein auf Kosten der Mieter. Der Bundesrat hat am 25.11.2022 einen Bundestagsbeschluss zur Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern nach einem Stufenmodell gebilligt. Das Gesetz kann damit zum 1.1.2023 in Kraft treten. Der Bundestag hatte den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG vom 24.8.2022) am 10.11.2022 abschließend beraten. Die Koalitionsparteien hatten sich tags zuvor im Ausschuss für Bauen und Wohnen auf das im Entwurf verankerte Stufenmodell verständigt: Je höher der CO2-Ausstoß eines Gebäudes ist, desto mehr zahlen die Vermieter, je besser die Energieeffizienz desto mehr die Mieter. Stufenmodell: So wird der CO2-Preis geteilt Vermieter müssen sich dann in vielen Fällen an der Klimaabgabe der Mieter fürs Heizen beteiligen. Je weniger klimafreundlich das Haus ist, desto mehr muss der Vermieter übernehmen. Bei Häusern mit einem sehr hohen Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter sollen sie 95 Prozent des CO2-Preises übernehmen – und nicht wie im Regierungsentwurf vom 27.5.2022 vorgesehen nur 90 Prozent. Ein entsprechender Änderungsantrag der Koalitionsfraktionen wurde vom Bauausschuss zuvor mehrheitlich verabschiedet. Geplant sind insgesamt zehn Stufen, in denen der Anteil der Vermieter immer weiter abnimmt – bis hin zu sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55: Hier sollen die Mieter nach den Plänen der Koalitionäre die Zusatzkosten weiterhin allein stemmen. Der Standard EH55 wurde in den vergangenen Jahren gefördert. Zum 1.2.2022 wurde die EH55-Neubauförderung eingestellt. Mehraufwand für Vermieter In welche Stufe eine Mietwohnung fällt, hängt auch mit der Heizkostenabrechnung zusammen. Auf Vermieter könnte dadurch ein Mehraufwand zukommen, da sie Angaben etwa zur Energiebilanz und zum CO2-Ausstoß machen müssten. Für jedes Haus muss nun ermittelt werden, wie klimafreundlich es ist. Den Plänen zufolge sollen den Vermietern aber alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben werden. 50-50-Aufteilung bei Nichtwohngebäuden Bei Nichtwohngebäuden – etwa Gebäuden mit Geschäften und Büros – soll eine "50-50-Regelung" gelten, es sei denn, Mieter und Vermieter vereinbaren es vertraglich anders. Bis Ende 2025 soll dann auch hier ein Stufenmodell entwickelt werden. Ausnahmen von der CO2-Aufteilung Schränken staatliche Vorgaben die Möglichkeiten energetischer Sanierungen für Eigentümer erheblich ein, müssen sie sich weniger stark oder sogar gar nicht am CO2-Preis beteiligen. Dabei geht es etwa um Denkmalschutzvorgaben, die einer Dämmung der Wände entgegenstehen können. Oder auch die Lage in so genannten Milieuschutzgebieten, wo es striktere Vorgaben für Veränderungen am Erscheinungsbild gibt. Informationspflicht für Brennstofflieferanten Unter anderem sollen Brennstofflieferanten nun eine Informationspflicht haben, damit Mieter, die sich selbst mit Brennstoffen versorgen, dem Vermieter gegenüber Erstattungsansprüche geltend machen können. Verteilung CO2-Preis: im Koalitionsvertrag vereinbart Auf die Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern hatten sich die Ampel-Parteien im Koalitionsvertrag verständigt. Ursprünglich war geplant, bereits zum 1.6.2022 ein Stufenmodell einzuführen, ersatzweise zumindest eine hälftige Teilung. In der vorigen Legislaturperiode hatte sich die große Koalition nicht auf eine Aufteilung des CO2-Preises einigen können. Der CO2-Preis – Teil des Klimaschutzprogramms Der Handel mit den CO2-Verschmutzungsrechten (Emissionshandel) startete am 1.1.2021 mit einem fixen CO2-Preis von 25 Euro pro Tonne und soll wirken wie eine Steuer. Bis 2025 werden die Zertifikate schrittweise mit einem auf 55 Euro ansteigenden Festpreis ausgegeben. Ab 2026 wird der Zertifikate-Preis durch Versteigerungen ermittelt – wobei ein Preiskorridor von 55 Euro bis 65 Euro pro Tonne CO2 vorgegeben ist. EU-weit gibt es schon einen Emissionshandel. Damit das System national umgesetzt werden konnte, musste das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) geändert werden – dem hatten Bundestag und Bundesrat bereits im Oktober 2020 zugestimmt. Neben dem CO2-Preis greift das verschärfte Bundes-Klimaschutzgesetz, das Treibhausgas-Budgets vorschreibt. Die neuen Regelungen sollen unbefristet gelten, spätestens zum Ablauf der BEHG-Festpreisphase Ende 2025 um das Stufenmodell für Nichtwohngebäude ergänzt und bis zum 30.9.2026 evaluiert werden, heißt es in der Vorlage. Die erforderliche Datengrundlage soll bis zum Ende des Jahres 2024 erarbeitet werden. Bundesrat pro Energieausweis Am 8.7.2022 forderte der Bundesrat in der letzten Sitzung vor der Sommerpause in einer Stellungnahme, dass zur Ermittlung der CO2-Kosten ein Bedarfsausweis herangezogen werden soll, der dem jeweiligen Gebäude eine bestimmte energetische Qualität zuweist – und nicht, wie geplant, die Einstufung aufgrund des tatsächlich abgerechneten Verbrauches vorzunehmen. Das ist auch eine der Forderungen in den Stellungnahmen der Sachverständigen bei einer Anhörung im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen am 26.9.2022. Perspektivisch will die Bundesregierung prüfen lassen, ob das Modell auf Daten zum CO2-Ausstoß, den die Energieversorger erheben müssten, in den Energieausweisen umgestellt werden kann. Erhöhung des CO2-Preises verschoben Eigentlich sollte die CO2-Klimaabgabe 2023 ansteigen: Das hat die Ampel wegen Energiekrise und der hohen Inflation aber ausgesetzt. Die Erhöhung von 30 Euro pro ausgestoßener Tonne Kohlendioxid auf 35 Euro kommt nun erst zum 1.1.2024. CO2-Kosten: Bundesrat fordert neue Gebäudepolitik In einer begleitenden Entschließung weist der Bundesrat darauf hin, dass die Klimaziele des Gebäudesektors in den Jahren 2020 und 2021 klar verfehlt wurden. Mieter müssten daher weiterhin hohe CO2-Kosten anteilig zahlen, ohne den energetischen Standard der Gebäude beeinflussen zu können. Die Länderkammer fordert daher eine Überarbeitung der Gebäudepolitik und "ambitioniertere, flankierende Maßnahmen, um soziale Härten zu vermeiden und dem Klimawandel zu begegnen" und verweist außerdem auf modulare Sanierungslösungen. Gegen den Fachkräftemangel sei kurzfristig eine Qualifizierungsoffensive nötig. Länderöffnungsklauseln im Bereich der Gebäudeenergie sollten zudem sicherstellen, dass die Regelungen des Bundes nicht unterschritten werden. Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/co2-preis-inwiefern-muessen-sich-vermieter-beteiligen_84342_525922.html

Die Bundesregierung plant für 2023 eine neue Wohneigentumsförderung, voraussichtlich ab dem zweiten Quartal. Für Familien mit einem bestimmten Jahreseinkommen soll es dann zinsverbilligte KfW-Kredite geben – als Ersatz für das Baukindergeld, das Ende 2022 ausläuft. Die Ampel-Koalition will sogenannte Schwellenhaushalte beim Kauf von Wohneigentum unterstützen. Nach Ablauf des Baukindergeldes Ende 2022 soll es ein neues Förderprogramm geben, teilte die Bundesregierung auf eine Anfrage der CDU/CSU-Fraktion mit. Allerdings erst ab Juni 2023. Die Förderung soll sich ausschließlich an Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt und mit einem maximalen zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro richten. Für jedes weitere minderjährige Kind erhöht sich das Einkommen um 10.000 Euro. Vorgesehen sind zinsverbilligte Darlehensangebote von 140.000 bis maximal 240.000 Euro über die staatliche Förderbank KfW. Baukindergeld: Anträge noch bis Ende 2022 Das Baukindergeld war viel in der Kritik – zu teuer und das falsche Instrument, um Wohneigentum zu fördern. Zum Jahresende läuft es aus. Zuschüsse können noch bis zum 31.12.2022 im "Rahmen der verfügbaren Mittel" beantragt werden, wie das Bundesbauministerium mitteilte. Seit dem Beginn der Förderung, die zum 1.1.2018 eingeführt wurde, standen insgesamt 9,9 Milliarden Euro zur Verfügung. Die Wohneigentumsförderung kam bereits mit dem Baukindergeld in erster Linie Familien mit kleinen und mittleren Einkommen zugute, hat das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) evaluiert: Mehr als die Hälfte der geförderten Haushalte verfüge über ein zu versteuerndes Jahreseinkommen zwischen 30.000 und 60.000 Euro, rund ein Viertel von weniger als 30.000 Euro. Im untersten Einkommensviertel der Geförderten gaben mehr als die Hälfte der für die Evaluation Befragten an, dass die Förderung maßgeblich für ihre Entscheidung war, Wohneigentum zu erwerben. Ausschlaggebend für das Baukindergeld ist ebenfalls das "steuerpflichtige Einkommen": Wenn das zu versteuernde Einkommen im zweiten und dritten Jahr vor Antragsstellung im Schnitt maximal 75.000 Euro beträgt, besteht Anspruch auf Zahlung von Baukindergeld. Mit einem Kind liegt die Grenze bei 90.000 Euro. Entscheidend ist die Anzahl der Kinder bei Antragstellung. Für jedes weitere Kind kommen 15.000 Euro hinzu. Eine Familie mit einem Kind erhält maximal 12.000 Euro Baukindergeld, eine Familie mit drei Kindern 36.000 Euro. Bayern beteiligt sich mit einem Zuschuss von 300 Euro extra pro Jahr und Kind: Um an das "Baukindergeld Plus" zu kommen, muss die Familie zehn Jahre selbst in der Immobilie wohnen. Neue Wohneigentumsförderung gilt nicht für Bestand Der BBSR-Bericht zeigt auch, dass der Zuschuss aus dem Baukindergeld regional sehr unterschiedlich eingesetzt wurde. In ländlicheren und schrumpfenden Regionen waren es meistens Bestandsimmobilien, die gekauft wurden – die neue KfW-Förderung schließt den Kauf im Bestand aus. Im Umland der Städte war der Neubauanteil am geförderten Wohneigentum mit 31 Prozent im regionalen Vergleich am höchsten. Mit der neuen Wohneigentumsförderung dürfen nur Neubauten zur eigenen Wohnnutzung in Deutschland gekauft werden, die mindestens den Standard klimafreundliches Gebäude (KFG) Basisstufe erfüllen. Die Bundesregierung wolle damit Anreize zur Schaffung von energetisch hochwertigem Wohneigentum setzen, heißt es in der Antwort der Regierung. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hatte erstmals im September 2022 öffentlich gemacht, dass sie Wohneigentum künftig mit Billig-Krediten fördern will. Zur Verfügung stehen dafür rund eine Milliarde Euro aus dem Klima- und Transformationsfonds. Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/baukindergeld-kommt-und-wird-auf-drei-jahre-begrenzt_84342_456308.html

Der Bundestag hat das Jahressteuergesetz 2022 verabschiedet. Das beinhaltet eine zeitlich befristete Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen – die lineare Abschreibung (lineare AfA) soll bereits ab Januar von zwei auf drei Prozent pro Jahr angehoben werden. Der Bundestag hat am 2.12.2022 das Jahressteuergesetz 2022 beschlossen und ein Bündel von Steuerrechtsänderungen auf den Weg gebracht. In der Sitzung des Finanzausschusses am 30. November wurden von den Koalitionsfraktionen noch Änderungen an dem Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgenommen. Geändert gegenüber dem Ursprungsentwurf wurde etwa die Abschreibung von Immobilien. Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wird von zwei auf drei Prozent angehoben. Die Regelung tritt bereits im Januar 2023 in Kraft – sechs Monate früher als zunächst geplant. Für den Neubau von Mietwohnungen wurden bessere Abschreibungsmöglichkeiten beschlossen. Höhere Steuervorteile für den Wohnungsneubau Im Koalitionsvertrag hatten sich die Ampel-Parteien bereits darauf verständigt, die lineare Abschreibung beim Neubau von Mietwohnungen von aktuell zwei auf drei Prozent jährlich anheben zu wollen. Der AfA-Satz wird nun schon am 1.1.2023 in die Tat umgesetzt, als Investitionsanreiz für den dringend benötigten Wohnungsneubau, wie Bauministerin Klara Geywitz (SPD) sagte. Die Abschreibungsdauer wird von 50 auf 33 Jahre reduziert. Für Gebäude, die bis Ende 2022 fertiggestellt werden, wird es bei einer Abschreibung von zwei Prozent jährlich bleiben. Dr. Hans Volckens, Vorsitzender des Ausschusses Steuerrecht beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) wies auf ein Manko hin: "Die verbesserte Abschreibung soll nur für den Neubau und nur für Wohngebäude gelten – das reicht nicht." Auch im Bestand und in anderen Gebäudeklassen brauche es eine höhere Abschreibungsmöglichkeit. Nachweis kürzerer Nutzungsdauer entfällt Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer im Rahmen der Abschreibung wird abgeschafft. Der entsprechende § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EstG) wurde gestrichen. Das ermögliche, sachgerechte Abschreibungen bei individuellen Nutzungsverläufen von Gebäuden vorzunehmen, sagte ZIA-Experte Volckens. Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer in einer viel beachteten Entscheidung (Urteil v. 28.7.2021, IX R 25/19) vereinfacht und mehrere Finanzgerichte sind dem gefolgt. Der Gesetzesbegründung zufolge hat das in der Praxis zu einer deutlichen Zunahme entsprechender Anträge geführt. Zwecks Vermeidung weiteren Bürokratieaufwandes solle die Möglichkeit gestrichen werden. Der pauschalierte Ansatz hingegen sei besonders einfach und klar in der Rechtsanwendung. Sonder-AfA nach § 7b EStG Zeitlich befristet soll es eine Sonderabschreibung geben, mit der innerhalb von vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen mit dem energetischen Gebäudestandard "Effizienzhaus 40" (EH40/QNG) steuerlich bis zu festgelegten Grenzen abgesetzt werden können. Sie läuft ab dem 1.1.2023 und wird damit bis 2026 verlängert. Die Obergrenze der Herstellungskosten beträgt 4.800 Euro pro Quadratmeter. "Die vom Bundestag beschlossene Sonder-AfA für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG ist an das Einhalten hoher energetischer Standards und an eine Herstellungskostenobergrenze geknüpft, die an den Marktrealitäten vorbei geht", erklärte Volckens. Schon die Sonderabschreibung der "alten" Regierung sei durch diese Einschränkungen erfolglos gewesen. , Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/abschreibung-beim-mietwohnungsbau_84342_572146.html

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Das neue Jahr ist angebrochen: Was ändert sich 2022 für Wohneigentümer und Vermieter? Welche Gesetze und Verordnungen werden gelten? Und wofür gibt es staatliche Förderungen? Wir fassen das Wichtigste zusammen. Wohneigentümer und Vermieter müssen sich 2022 auf zahlreiche Änderungen einstellen. Die Grundsteuerreform muss umgesetzt werden, die KfW-Förderung nach dem Effizienzhausstandard 55 läuft aus, der Zensus 2022 kommt und die novellierte Heizkostenverordnung könnte zusätzliche Kosten mit sich bringen. Darauf weist unter anderem der Branchenverband IVD l Die Immobilienunternehmer hin. Was bringt das neue Jahr? Förderung : Was kommt, was geht? Die etablierte Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird 2022 fortgeführt. Die Gelder werden wie bisher von der staatlichen Förderbank KfW und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bereit gestellt. Weniger erfreulich für die Immobilienbranche: Die Bundesförderung von Neubauten, die den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreichen, läuft am 1.2.2022 aus und soll eingestellt werden. Anträge für das "Effizienzhaus 55" im Neubau können noch bis zum 31.1.2022 gestellt werden. Anschließend müssen Neubauten mindestens den Standard KfW-Effizienzhaus 40 erreichen, um noch gefördert zu werden. Die Bestandssanierung soll stärker gefördert werden. Außerdem wurde im Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung eine KfW-Förderung für eine private Starkregen- und Hochwasservorsorge angekündigt – ob diese 2022 startet, ist allerdings noch offen. Zensus 202 2: Eigentümer und Verwalter in der Pflicht Im Jahr 2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt: Neben der "Volkszählung" werden auch der Gebäude- und Wohnungsbestand und Details zur Wohnsituation der Haushalte ermittelt. Eigentümer und Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) müssen Angaben zu den Gebäude- und Wohnungsmerkmalen sowie zu Namen und zur Anzahl der Bewohner machen. Grundsteuer : Reform im Anmarsch Die neue Grundsteuer gilt zwar erst ab 1.1.2025, aber Eigentümer von Grundstücken müssen bereits zwischen dem 1.7.2022 und dem 31.10.2022 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. "Wer bei ELSTER noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt", sagt Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD l Die Immobilienunternehmer. Bei Eigentumswohnungen sind die einzelnen Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter. Telekommunikationsgesetz: Aus für Umlagefähigkeit Das neue Telekommunikationsgesetz (TKG) ist im Dezember 2021 in Kraft getreten. Die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung ist damit abgeschafft. Für Hausverteilnetze, die nach dem 1.12.2021 errichtet wurden, können die Kosten ab sofort nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist bis zum 30.6.2024 – diese hat der Bundesgerichtshof (BGH) im alten Jahr noch bestätigt. Solarpflicht : In Baden-Württemberg wird's ernst Einzelne Bundesländer haben im vergangenen Jahr noch gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten sowie bei umfangreicheren Dachsanierungen auf den Weg gebracht. Seit dem 1.1.2022 gilt eine solche Pflicht in Baden-Württemberg für neue Nichtwohngebäude, ab dem 1.5.2022 auch für neue Wohngebäude. Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz haben den Start einer Solarpflicht ab 2023 beschlossen. Pläne gibt es auch in Bremen und Niedersachsen. Der IVD erwartet, dass es bald auch eine bundesgesetzliche Regelung geben wird. Mietspiegel : Einheitliche Vorgaben ab Juli 2022 Mit der Reform des Mietspiegelrechts, die am 1.7.2022 in Kraft tritt, werden einheitliche Regelungen zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt. So soll eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortüblichen Vergleichsmiete gewährleistet werden. Die Daten müssen regelmäßig durch Umfragen ermittelt werden – die Teilnahme ist für Mieter und Vermieter Pflicht. Heizkostenverordnung mit neuen Pflichtangaben Seit dem 1.12.2021 gilt die neue Heizkostenverordnung (HeizKV). Eine tragende Rolle spielt die fernauslesbare Technik: Für Eigentümer, in deren Immobilien fernablesbare Messgeräte installiert sind, gilt jetzt zum Beispiel eine Mitteilungs- und Informationspflicht. Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Auch die Heizkostenabrechnung ändert sich. Es gibt neue Pflichtangaben, etwa ein Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch. WEG-Recht : Zertifizierter Verwalter und Corona-Sonderregeln Die Anfang 2020 beschlossenen Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) infolge der Coronakrise wurden verlängert und laufen vorläufig noch bis Ende August 2022. Damit bleibt zum Beispiel der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt und der Wirtschaftsplan gilt fort. Außerdem haben Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 im Zuge der WEG-Reform einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. EEG-Umlage sinkt, CO2-Preis steigt Beim Strom sinkt ab Januar 2022 die EEG-Umlage von 6,5 Cent pro Kilowattstunde auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Den Strom wird das unter dem Strich allerdings vorerst nicht preisgünstiger machen, da die Beschaffungskosten gestiegen sind. Der CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdöl und Gas ist zum 1.1.2022 von 25 auf 30 Euro gestiegen. Das macht das Heizen teurer. Für Eigentümer besteht die Möglichkeit, den Einbau einer neuen Heizung, die mit erneuerbaren Energien "arbeitet", fördern zu lassen. ImmoWertV: Ermittlung erfolgt jetzt bundesweit einheitlich Am 1.1.2022 ist die Novelle der Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft getreten. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte und anderer erforderlicher Daten läuft ab sofort bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen. Vorschläge für Musteranwendungshinweise (ImmoWertA) will die Bundesregierung noch erarbeitet: Sie sollen aber keinen Regelungscharakter erhalten. Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/neuerungen-2022-das-aendert-sich-fuer-eigentuemer-und-vermieter_84342_558702.html Quelle Bild: MY / SPINOUT

Wenn man das Grundstück vor der Veräußerung auf eine Kind überträgt, kann man zwar die Steuerpflichtig des Veräußerungsgewinns nicht verhindern. Der Gewinn wird jedoch dem Kind zugerechnet und unterliegt deshalb nur dem für das Kind geltenden Steuersatz. Die Vorschrift über den Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten greift nicht ein. Manchmal lässt es sich nicht vermeiden, dass der Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung einkommensteuerpflichtig ist: Die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist noch nicht abgelaufen, und die Wohnung wurde in den letzten drei Jahren auch nicht von dem Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sondern war vermietet. Da der Mieter ausgezogen ist, lässt sich die Wohnung jetzt zu einem guten Preis verkaufen. Würde man den Ablauf der Spekulationsfrist abwarten, müsste man die Wohnung wieder vermieten, sodass man wahrscheinlich nur einen geringeren Kaufpreis erzielen kann. Vielleicht kann man den Verkaufserlös auch gerade jetzt gut gebrauchen. Wenn sich die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns dem Grunde nach nicht vermeiden lässt, stellt sich die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt die Höhe der entstehenden Steuer zu mindern. Die Höhe des Gewinns Die Höhe des Gewinns kann man nicht beeinfluss, da diese im Gesetz geregelt ist. Von dem Veräußerungserlös sind die Anschaffungskosten abzuziehen. Dabei handelt es sich um den damaligen Kaufpreis zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, der Maklerkosten und der Kosten für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Die Finanzierungskosten gehören nicht zu den Anschaffungsnebenkosten, sondern konnten von den Mieteinnahmen als Werbungskosten abgezogen werden. Nachträgliche Herstellungskosten für die Wohnung, die gem. § 255 Abs. 2 HGB bzw. § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG nicht als Werbungskosten abgezogen werden konnten, sondern aktiviert werden mussten, sind den Anschaffungskosten hinzuzurechnen und mindern dementsprechend den Veräußerungsgewinn. Dabei handelt es sich z. B um Aufwendungen für den Einbau eines Fahrstuhls oder den Anbau eines Balkons. Was häufig übersehen wird: die Gebäude-AfA, die Sie während der Vermietung als Werbungskosten abgezogen haben, sind dem Veräußerungsgewinn wieder hinzuzurechnen. Im Ergebnis entspricht der auf diese Weise ermittelte Gewinn demjenigen, der sich ergeben würde, wenn die Wohnung zu einem Betriebsvermögen gehört hätte. Kosten für die Vermarktung der Immobilie wie er etwa für Inserate oder den Makler können als Werbungskosten von dem Veräußerungsgewinn abgezogen werden (Transaktionskosten). Der Steuersatz Einen begünstigten Steuersatz sieht das Gesetz für den Veräußerungsgewinn nicht vor. Der Gewinn ist vielmehr mit dem normalen, „tariflichen“ Steuersatz zu versteuern. Denn der Gewinn aus der Veräußerung der Wohnung wird einfach den übrigen Einkünften (mit Ausnahme der Einkünfte aus Kapitalvermögen, die dem Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent unterliegen) hinzugerechnet und bildet mit diesen zusammen die „Summe der Einkünfte“. Nach Abzug weiterer „privater“ Ausgaben ergibt sich der Gesamtbetrag der Einkünfte, der mit dem sich aus der Steuertabelle ergebenden „tariflichen“ Steuersatz versteuert wird. Da der Steuersatz progressiv ist und mit zunehmender Höhe des Gesamtbetrags der Einkünfte steigt, erhöht sich durch den Veräußerungsgewinn auch der Steuersatz für die übrigen „normalen“ Einkünfte. Wenn der Eigentümer bereits aufgrund seiner übrigen Einkünften einem hohen Steuersatz unterliegt, wird auch der Veräußerungsgewinn hoch besteuert. Verlagerung des Veräußerungsgewinns Um den Tücken des progressiven Steuersatzes zu entkommen, ist ein Eigentümer auf eine schlaue Idee gekommen. Kurz vor der Veräußerung der Wohnung schenkte er diese je zur Hälfte seinem Sohn und seiner Tochter. Diese verkauften die Wohnung anschließend an den Kaufinteressenten zu dem Preis, den dieser mit ihrem Vater ausgehandelt hatte. Die Entstehung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns konnte dadurch zwar nicht vermieden werden, der Gewinn wurde dadurch aber auf die Kinder verlagert und unterlag nur dem für sie geltenden Steuersatz. Die Vorschrift des § 23 EStG über die Steuerpflicht eines sog. Spekulationsgewinns greift ein, wenn der der Verkäufe das Grundstück innerhalb der letzten 10 Jahre gekauft hat, in der Sprache des Steuerrechts: wenn er es angeschafft hat. Um zu verhindern, dass die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns umgangen wird, indem der Eigentümer das Grundstück vor der Veräußerung an einen anderen verschenkt, hat der Gesetzgeber in § 23 Abs. 1 Satz 3EStG geregelt, dass bei einer Schenkung dem Beschenkten die Anschaffung des Grundstücks durch den Schenker zuzurechnen ist. Dies gilt sowohl für den Zeitpunkt der Anschaffung als auch für die Höhe der Anschaffungskosten. Die Kinder werden also so behandelt, als hätten sie selbst das Grundstück zu dem Zeitpunkt erworben, in dem es von ihrem Vater gekauft worden ist. Aufgrund der vorherigen Schenkung ist der Veräußerungsgewinn jedoch nicht in der Person des Vaters, sondern bei den Kinder entstanden. Da die Kinder kaum andere Einkünfte erzielt haben, unterlag der Gewinn bei ihnen nur einem niedrigen Steuersatz und erhöhte bei dem Vater nicht den Steuersatz für seine übrigen Einkünfte. Das Finanzamt war der Meinung, die Gestaltung stelle einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten i.S. des § 42 AO dar, und versteuerte den Veräußerungsgewinn bei dem Vater. Das Finanzgericht folgte dem Finanzamt. Der Vater legte jedoch Revision ein und bekam vom Bundesfinanzhof recht (BFH, Urt. v. 23.4.2021, IX R (8/20). Nach Ansicht des BFH kann § 42 AO in derartigen Fällen nicht angewendet werden, weil die Regelung in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG bereits eine spezielle Vorschrift zur Verhinderung von Steuerumgehungen ist, sodass daneben gem. § 42 Abs. 1 Satz 2 AO die allgemeine Missbrauchsregelung des § 42 AO nicht angewendet werden darf. Vor Einführung der § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG waren die Voraussetzungen des § 23 EStG nicht erfüllt, wenn der Verkäufer des Grundstücks dieses nicht gekauft, sondern durch eine Schenkung oder Erbschaft unentgeltlich erworben hatte. Fälle, in denen das Grundstück von dem Veräußerer kurz vorher unentgeltlich erworben wurden, hat die Rechtsprechung als Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeit behandelt. Diese Rechtsprechung ist mit dem § 23 Abs 1 Satz 3 EStG in das Gesetz übernommen worden. Gem. § 42 Abs. 1 Satz 2 AO bestimmt sich die Rechtsfolge daher ausschließlich nach der speziellen Missbrauchsregelung des § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG, sodass daneben eine Anwendung der allgemeinen Regelung des § 42 AO nicht möglich ist. Bei entsprechenden Gestaltungen muss man natürlich die übrigen Steuerarten im Auge behalten. Soweit die Freibeträge überschritten werden, fällt Schenkungsteuer an. Grunderwerbsteuer entsteht bei einer Schenkung dagegen gem. § 3 Nr. 2 GrEStG nicht, auch wenn es sich bei dem Beschenkten nicht um einen Verwandten in gerader Linie handelt. Dies gilt auch dann, wenn im konkreten Fall keine Schenkungssteuer zu zahlen ist, weil die Freibeträge nicht überschritten werden. Wichtig ist, dass man die wirtschaftlichen Folgen der Schenkung auch tatsächlich eintreten lässt. Wenn die Kinder den Verkaufserlös in irgendeiner Form wieder auf den Schenker zurückübertragen müssen, ist die Gestaltung m.E. trotz der Sperrwirkung des § 42 Abs. 1 Satz 2 AO nach den allgemeinen steuerlichen Grundsätzen nicht anzuerkennen. Quelle: https://ivd.net/2022/04/eigentumswohnung_steuern/ Autor: VRFG a.D. Hans-Joachim Beck - Rechtsberater Referat Steuern

Immobilientransaktionsvolumen 2021 bei 353,2 Milliarden Euro Plus 13,7 Prozent zum Vorjahreswert Höchster prozentualer Anstieg der vergangenen fünf Jahre Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland insgesamt 353,2 Milliarden Euro auf den Immobilienmärkten investiert. Damit erreicht der Umsatz bei privaten und gewerblichen Immobilien 2021 eine neue Rekordhöhe. Das Transaktionsvolumen lag mit 42,5 Milliarden Euro beziehungsweise um 13,7 Prozentpunkte über dem Vorjahresvolumen. Das ist der höchste prozentuale Anstieg der vergangenen fünf Jahre. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung des Immobilienverbandes Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer auf Basis der Daten des Bundesministeriums für Finanzen zum Grunderwerbssteueraufkommen. „Das starke Transaktionsvolumen in Deutschland zeigt, dass die Immobilienbranche ein krisensicherer Markt ist. Die Nachfrage nach Immobilien – insbesondere nach Wohnimmobilien – ist nach wie vor sehr groß, trotz beziehungsweise wegen der Corona-Pandemie“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer. Schick weiter: „Positiv ist, dass das Transaktionsvolumen stärker gestiegen ist als die Preise für Immobilien, was auf eine deutliche Erhöhung der Anzahl an Transaktionen hinweist. Allerdings zeigt das auch, dass in Top-7-Städten und Ballungsräumen ein gewaltiger Nachfrageüberhang vor allem bei Wohnungen herrscht. Hier ist die Politik gefordert, den Nachfrageüberhang durch konsequenten Neubau in allen Immobiliensegmenten in den Metropolregionen zu forcieren. Dabei muss auch die Verdichtung und Aufstockung von Bestandsgebäuden in den Blick genommen werden.“ Höchster prozentualer Anstieg aller Bundesländer in Berlin In allen Bundesländern ist das Transaktionsvolumen gestiegen. Dabei verzeichnet Berlin den höchsten Zuwachs von 26,4 Prozent und Bremen den niedrigsten von 4,2 Prozent. Der enorme Kapitaldruck und eine entsprechend hohe Nachfrage nach vor allem großvolumigen Objekten begründen nach wie vor die aktuellen Zuwachsraten in Berlin. Starke Zuwächse verzeichnen auch Sachsen-Anhalt (26,1 Prozent), Hessen (22,1 Prozent) und Thüringen (20,9 Prozent). Mit Ausnahme von Sachsens haben alle ostdeutschen Bundesländer eine Erhöhung ihres Transaktionsvolumens von über 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erreicht. Ein bundesweit starkes zweites Halbjahr 2021 war bei den Umsätzen von Wirtschaftsimmobilien zu verzeichnen. Die Nachfrage nach Büroimmobilien stieg weiter an und auch die Logistik- und Unternehmensimmobilien waren beliebter als im Jahr zuvor. Zur Ermittlungsmethode Das Immobilientransaktionsvolumen beziehungsweise der Immobilienumsatz umfasst sämtliche private und gewerbliche Immobilientransaktionen, für die Grunderwerbsteuer zu entrichten sind. Da die überwiegende Zahl der Transaktionen – mit Ausnahme der Fälle, bei denen Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen sowie Share-Deals – dieser besonderen Umsatzsteuer unterliegen, ist diese Statistik ein probates Mittel, die jährlichen Immobilienumsätze zu erfassen. Quelle Text: https://ivd.net/2022/02/immobilienumsatz-steigt-2021-auf-rekordhoehe/ Quelle des Bilds: IVD-Research

Gerade in den größeren Städten ist die Wohnungssituation teilweise desaströs. Übertrieben hohe Mieten für wenig Fläche inzwischen sogar am Stadtrand. Um solche unverhältnismäßigen Gegebenheiten zu kennzeichnen, gibt es verschiedene Instrumente welche Bundesweit immer mehr an Relevanz gewinnen.